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Immobilier : les notaires font le bilan de l’année 2019

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Au Conseil supérieur du notariat, on affiche un grand sourire devant les records de transactions et des prix globalement en hausse en 2019. Pour 2020, leurs spécialistes se montrent optimistes.

« Contrairement à ce que certains prédisent il n’y a pas de bulle immobilière prête à éclater, on est sur un marché d’utilisateurs », lance d’emblée Rozenn Le Beller, notaire à Lanester, responsable du pôle immobilier au Conseil supérieur du notariat. Le volume annuel de transactions bat le record à un niveau très élevé, avec un fort dynamisme à Paris comme en province : fin septembre 2019, il a atteint 1,059 million de transactions, en hausse de 100 000 transactions par rapport à fin septembre 2018 (+10,4%). Un volume record mais « nous ne sommes pas en surrégime parce qu’il convient de mettre en rapport ce record avec un taux de rotation en hausse et avec un nombre de logements qui augmente ».

La pierre « coffre-fort »

« L’immobilier est considéré, ajoute Frédéric Violeau, président de l’Institut notarial de droit immobilier, comme une valeur refuge par les Français, comme une assurance pour l’avenir à cause notamment des interrogations sur la réforme des retraites et aussi comme le meilleur placement actuel par rapport à des rendements financiers en berne. La crise de 2008 est encore dans toutes les têtes ! » Valeur refuge, ou plus exactement « pierre coffre-fort », estime Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Concernant les prix, celui-ci fait observer que, déflatés de l’inflation depuis 2011 (6,9%), le résultat est surprenant : 0% au niveau national pour les appartements, avec une hausse en région parisienne (+5,5%) effacée par la baisse en province (-5%).

Côté maisons, il observe une stabilité en euros courants 2019 versus 2007-2009. Ainsi, « on ne vend plus à perte » mais attention, on n’a pas rattrapé le niveau de 2011, si on intègre l’inflation : -3,8% (IDF -4,3% et province -3,7%)

Les 5 plus fortes hausses de prix pour les appartements sont : 

Lyon +10,3%

Nantes +10,1%

Rennes +7,6%

Paris +6,3%

Toulouse +5,7%

La flambée bordelaise dont on a beaucoup parlé ces dernières années se calme nettement cette année à +1,5%, « c’est un atterrissage de la hausse ».

Sur 10 ans, les plus fortes hausses sur les appartements concernent huit villes : Lille, Strasbourg, Toulouse, et surtout Rennes +34%, Nantes 39%, Paris 61%, Lyon 62%, Bordeaux 79%. Côté maisons, se distinguent : Bordeaux 59%, Rennes 44%, Nantes 41%, Lyon 33% et Paris 1e couronne 24%.

 Forte hausse du pouvoir d’achat

Sur 10 ans, le pouvoir d’achat - sur la base d’un crédit à 1,27% à raison de 800 €/mois sur 20 ans (soit un budget de 160 000 €) pour un appartement - est en baisse à Paris avec -20%, Bordeaux -28%, Lyon -21%, Rennes -5%. Mais on observe une hausse pratiquement partout ailleurs, spécialement au Havre, à Dijon, Reims, Orléans, Toulon, Grenoble, Marseille ou Montpellier. Avec ce budget, on peut acheter 16 m2 à Paris contre 51 m2 à Nantes, 61 m2 à Montpellier, 73 m2 à Grenoble ou 80 m2 à Reims.

Pour une maison, sur 10 ans, sur la base d’un crédit à 1,27% à raison de 1000 €/mois sur 20 ans (soit un budget de 200 000 €), le pouvoir d’achat est en nette hausse à Nice +31%, Grenoble 23%, Dijon 25% Le Havre 28%, et en baisse nette seulement à Bordeaux -18%.

Dès lors, « dans les villes où les loyers sont élevés, être propriétaire trois ans suffit à rentabiliser un achat », constate Rozenn Le Beller, puisqu’en termes de charges mensuelles les primo-accédants ont désormais plus de facilités pour acheter.

Mais derrière cette euphorie de façade, cette notaire bretonne rappelle que « dans les zones plus rurales, l’emploi et la démographie sont moins dynamiques, le nombre de biens en vente peut être supérieur à la demande ».

Optimisme pour 2020 mais...

1re incertitude : 2020, année d’élection municipale, s’annonce incertaine, selon les notaires, car de nombreux maires ont bloqué beaucoup de dossiers.

2e incertitude : « Pour 2020 je suis optimiste mais je n’ai pas intégré de scénario de crise bancaire, déclare Thierry Delesalle, coprésident de l’Institut de de droit immobilier. L’immobilier, c’est un marché massivement soutenu par l’emprunt, donc c’est évident que si les banques freinent, le marché freinera. Car le marché dépend beaucoup de l’arrivée des primo-accédants ». Régulièrement, constatent les experts du Conseil supérieur du notariat, on entend dire « on avait prévu un apport mais le banquier nous a conseillé d’emprunter la totalité ». De fait, très souvent, la banque finance 110% frais inclus. Aujourd’hui, on voit beaucoup de crédits sur 25 ans voire, 30 ans. 

Le coup de gueule du HCSF jeudi 12 décembre pourrait refroidir les ardeurs des banques. L’organe de vigilance présidé par le ministre de l’Economie va-t-il imposer de plafonner la part du crédit dans la valeur du bien ? « Ce serait invraisemblable, les banques ne sont pas en risque sur l’immobilier, elles ont des garanties sur les biens et elles prêtent à taux fixe ! », réagit Frédéric Violeau. « Si Bercy fait ça, on casse le marché », rajoute pour sa part Thierry Delesalle.

Ce serait d’autant plus dommage, estime aussi Rozenn Le Beller, que « de plus en plus, des ménages achètent en locatif en complément de retraite et la réforme en cours, alors que les rendements financiers sont en baisse, ne peut qu’inciter à se tourner vers l’immobilier ». Le gouvernement prendra-t-il le risque de perturber aussi le marché immobilier après avoir déjà bien agité le chiffon rouge contre le succès de l’investissement Pinel ? 

Jean-Denis Errard