04042020

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Impact de la crise pour les SCPI : des réactions divergentes

La crise sanitaire du coronavirus qui va devenir économique va-t-elle affecter les SCPI et OPCI ? Oui, mais dans quelle mesure ? Les avis des acteurs de la pierre-papier divergent.  

Le premier gérant à avoir réagi, c’est Frédéric Puzin, président de Corum AM : « Pour la première fois depuis 9 ans, nous aurons des difficultés cette année à tenir tous nos objectifs ». Très rares sont les autres sociétés de gestion à avoir communiqué avec réactivité et franchise sur l’impact possible de la crise (la plupart des communiqués restant purement organisationnels afin de confirmer la continuité des services).

Les gérants restent souvent muets. La plupart se disent dans l’attente d’une revue de détail de tous les actifs et des discussions au cas par cas avec les locataires. Véronique Donnadieu, déléguée générale de l'Aspim, interrogée par Les Echos, estimait dès le 20 mars que « les niveaux de taux vont rester favorables à l'immobilier, mais qu'il pourrait y avoir des impacts sur les loyers et sur la valeur des actifs selon la durée et l'ampleur de la crise. Impacts qui resteraient toutefois sans commune mesure avec ceux observés sur les marchés financiers. »

En France, le gouvernement a lancé un plan de soutien pour éviter des défauts de paiement. « Aucune entreprise ne sera livrée au risque de faillite. Nous mettons en place un dispositif exceptionnel», a promis le chef de l’Etat, Emmanuel Macron. Aussitôt, le Premier Ministre a annoncé « un report du paiement des loyer pour les plus petites entreprises en difficulté ».

Cellule de crise

Toutes les sociétés de gestion passent en revue de détail tout leur patrimoine pour, explique Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin, « identifier les enjeux, secteur par secteur, ville par ville, immeuble par immeuble, locataire par locataire ». Il est le seul à avoir annoncé la mise en place d’une « cellule de crise pour le suivi des relations avec les locataires, en fonction de leur situation particulière et de leur exposition au contexte actuel ».

Dans le projet de loi d’urgence pour juguler la crise sanitaire, il n’est pas question de dispenser les entreprises de régler leurs factures de loyer. Rien n’est prévu à ce sujet, ni de permettre un droit au report des échéances ni d’exempter de régler les loyers. Mais samedi 21 mars, Bercy a convoqué - en visio-conférence - les principales fédérations de bailleurs (dont l’Aspim) et la Caisse des dépôts et annoncé que tous ont « appelé leurs adhérents à suspendre les loyers des TPE et des PME contraintes de fermer en application de l’arrêté du 15 mars 2020 et à leur proposer des échéanciers de remboursement sans pénalités ». Une « recommandation de bienveillance » que Bercy demande d’étendre aux autres entreprises affectées par la crise.

Différés de loyers

« Nous allons aider les locataires les plus touchés par cette crise, en différant le paiement de leurs loyers », déclare Frédéric Puzin. Mais il met le holà : « Nous sommes extrêmement vigilants à ne pas subir les comportements inciviques de certains locataires indélicats consistant à exploiter la situation, alors même que leur activité serait modérément touchée ou que leur assise financière leur permettrait de passer les mois qui viennent sans difficulté ».

Thierry Gaiffe, président de Fiducial Gérance, a réagi dès lundi 23 mars en relativisant : « La suspension des loyers pour ceux qui en auraient besoin est une mesure susceptible d'impacter nos différents véhicules immobiliers. Il est cependant trop tôt pour évaluer les effets d'une telle annonce avant d'en connaitre les contours et la définition exacte ».

Les SCPI largement diversifiées, avec une forte granularité du patrimoine et avec des baux longs signés avec de grandes entreprises pas ou peu cycliques, ne devraient pas être fortement affectées. Marc Bertrand, président de La Française REM, a ainsi signalé à ses clients que « la majorité des actifs détenus par le groupe La Française sont des immeubles de taille significative loués à des entreprises de taille importante ». Impact relatif d’autant que les SCPI détiennent souvent - mais ce n’est pas le cas de toutes - une bonne réserve de report à nouveau.

Le dividende du 2e trimestre pourrait être plus impacté 

Par contre, les SCPI plus petites, de quelques dizaines de millions d’euros, avec une importante proportion de PME, vont sans doute souffrir de cette crise sanitaire et économique. En l’état, explique Thierry Gaiffe, « le dividende versé en avril sera probablement en légère baisse, en raison du décalage éventuel de certains loyers à compter de mars. Le 2e trimestre pourrait être plus impacté par des reports d'échéances ». Mais pour lui, « il s’agit d’un effort consenti sur le court terme qui sera progressivement rattrapé afin d'assurer à nouveau la régularité des performances sur le long terme ».

Au final, est-il besoin de rappeler que l’investissement immobilier est fait pour du long terme (au moins dix ans). Mais comme l’observe Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin, « cette situation mettra à l’épreuve la capacité de résistance des acteurs du secteur et notamment ceux qui n’auront pas respecté des règles prudentielles ». En clair, il pourrait y avoir certains dérapages.

Jean-Denis Errard