28112020

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Immobilier Pinel : le Conseil constitutionnel valide le plafond des commissions à 10%

Le Conseil constitutionnel déclare valable le plafonnement des commissions versés aux intermédiaires pour la vente d'immobilier de défiscalisation Pinel. ll avait été fixé par décret à 10% du prix du logement fin 2019.

Le Conseil constitutionnel a tranché : par décision du 15 octobre 2020 (n°2020-861 QPC), il a déclaré conforme à la Constitution le plafonnement de la commission des intermédiaires commercialisant des opérations de défiscalisation immobilière en « Pinel » (article 199 novovicies du Code général des impôts) et après avoir été saisi le 22 juillet 2020 par le Conseil d'État d'une question prioritaire de constitutionnalité. 

L’Anacofi intervenait notamment pour dénoncer ce décret paru fin 2019 (décret n°2019-1426 du 20 déc. 2019, JO du 22 déc.) et en vigueur depuis le 1er avril dernier. 

Cette disposition impose, pour permettre à l’acquéreur d’en vérifier l’application, une estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient. Cela lors de la signature du contrat de réservation. En outre, le montant définitif de ces frais et commissions doit être inscrit dans l'acte authentique d'acquisition du logement. Tout dépassement entraîne pour le vendeur une amende administrative pouvant atteindre jusqu’à dix fois les frais excédentaires.

L’objectif de ce plafonnement, indiquent les magistrats constitutionnels, est d'éviter « la captation de la réduction d'impôt au détriment de l'acquéreur », donc de ruiner la rentabilité de l’opération puisque celle-ci dépend largement du prix de revente du logement. On sait en effet que trop de particuliers se laissent hypnotiser par l’avantage fiscal. Pour les protéger d’eux-mêmes, le député Albéric de Montgolfier a proposé et fait voter ce plafonnement. En pratique, la commission moyenne des intermédiaires avoisine les 8 %, selon une récente étude du cabinet Primeview.

La première critique faisait valoir une rupture d’égalité entre promoteurs et commercialisateurs. En effet, la loi restreint l'application du plafonnement aux seuls frais de commercialisation facturés par les intermédiaires des opérations Pinel, cela en incluant la marge du promoteur. Par contre, les frais de commercialisation appliqués par les promoteurs en cas de vente directe aux acheteurs, sans intermédiation, ne subissent pas le plafonnement.
Autre rupture d’égalité de traitement, ont soutenu les protestaires : la loi réserve l'application du plafonnement aux ventes de logements neufs et en l'état futur d'achèvement, à l'exclusion des autres types d’opérations éligibles à la réduction d'impôt.

La deuxième critique invoque une restriction non justifiée à la liberté de fixation des prix. Ce plafonnement induirait un favoritisme pour les gros promoteurs en les incitant à prendre en charge eux-mêmes les frais de commercialisation, « ce qui mettrait en péril la viabilité économique des intermédiaires ».

Troisième observation, la loi peut-elle laisser à l’administration la détermination du niveau du plafonnement des frais d'intermédiation commerciale et du quantum de l'amende encourue en cas de dépassement ? L’imprécision de la notion de « frais et commissions directs et indirects » enfreint en outre le principe de légalité du fait de l'incertitude créée par ce texte ?

Le Conseil constitutionnel estime ce dispositif conforme dès lors que :

« Le législateur a entendu lutter contre certaines tarifications abusives en matière de commercialisation conduisant au détournement de l'avantage fiscal accordé au contribuable au titre de l'investissement locatif ».

Les magistrats suprêmes estiment que ce dispositif « ne concerne qu'une part limitée de l'activité d'intermédiation commerciale en matière immobilière » (à savoir les logements neufs et en l'état futur d'achèvement situés dans une zone géographique où l'accès au parc locatif existant est considéré en tension).

Les modalités du dispositif est du ressort de l’administration (définition du prix de revient, fixation du pourcentage « à un niveau suffisamment élevé pour éviter les seules tarifications abusives »).

Quant à la différence de traitement qui favoriserait les gros promoteurs, le Conseil constitutionnel n’y trouve rien à redire, considérant que « le législateur a entendu lutter contre certaines tarifications abusives en matière de commercialisation conduisant au détournement de l'avantage fiscal ». Or les parlementaires, est-il précisé, ont « constaté certains frais de commercialisation abusifs pratiqués par des intermédiaires ». Ceux-ci sont donc « placés dans une situation différente des promoteurs qui procèdent eux-mêmes à la commercialisation ».
Pas de différence de traitement non plus pour les logements que l'acquéreur fait construire ou ceux réhabilités, « moins sujets à des frais de commercialisation abusifs » selon les informations communiquées au Conseil constitutionnel.

S’agissant de l’amende administrative les modalités « ne présentent pas de caractère imprécis ou équivoque ».

Jean-Denis Errard