17112018

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SCPI : le cri d’alarme

Le succès retentissant auprès des Français des sociétés civiles de placement immobilier connues également sous le vocable d'épargne immobilière assistée ne doit pas faire oublier la nécessité de penser à diversifier encore et toujours son allocation de parts de SCPI. Des spécialistes de cet investissement immobilier sont donc amenés à pousser un cri d'alarme : « Mixez vos parts de SCPI pour optimiser votre placement. »

L'achat de parts de SCPI qui peut être réalisé au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété constitue un bouclier patrimonial. Il permet aux épargnants de percevoir des revenus réguliers chaque mois ou chaque trimestre. Ces revenus appelés dividendes sont issus des loyers perçus par la SCPI dont ils sont associés à la suite de leur achat de parts.

Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion ayant au préalable reçu un agrément de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). En contrepartie de son travail, la société de gestion perçoit des frais de gestion. Les loyers étant indexés sur l'inflation, le pouvoir d'achat des associés est maintenu et le taux de rendement est très supérieur à celui offert par le livret A ou par les contrats d'assurance vie en euro.

Contrairement à l'immobilier détenu en direct, les SCPI épargnent aux associés tout souci de gestion et toute relation avec les locataires. De même, contrairement au dispositif Pinel, vous ne surpayez pas votre investissement. Les SCPI de rendement investissent quasi-exclusivement en immobilier d'entreprise (bureaux, boutiques, centres commerciaux, murs d'hôtels, entrepôts et immobilier logistique, immobilier de loisirs, immobilier consacré à la santé, à la petite enfance et à l'éducation). La mutualisation des biens, notamment géographique (Paris, Île-de-France, province, zone euro et hors zone euro) offre des choix patrimoniaux considérables.

Les SCPI doivent être mixées pour se constituer un portefeuille équilibré

Pour Gabriela Kockova, consultante senior au sein de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), la plateforme leader de la distribution de parts de SCPI par Internet : "Il est nécessaire de diversifier et de mixer son portefeuille SCPI. Nous rencontrons trop de clients auxquels il a été conseillé d'acheter des parts d'une seule SCPI pour des montants de plusieurs dizaines de milliers d'euros et parfois davantage."

Ce cri d'alarme poussé par cette professionnelle de la pierre-papier qui connaît parfaitement bien ces produits d'épargne n'altère en rien l'attrait des SCPI. Il s'agit simplement d'inciter les investisseurs immobiliers à diversifier leur investissement SCPI et à ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier. Les sociétés civiles de placement immobilier attirent en effet les épargnants du fait de leur rendement élevé (4,43 % net de tous frais en 2017 en moyenne pour les SCPI de rendement) mais également en vertu de leurs qualités intrinsèques.

La constitution d'un portefeuille de SCPI équilibré ne peut se faire sans mixer ses SCPI

Gregorie Moulinier, l'un des associés fondateurs de La Centrale des SCPI enfonce le clou : "Trop d’associés sont positionnés sur une seule SCPI, et ce pour des montants parfois supérieurs à 100 000 euros. C'est bien évidement une erreur stratégique majeure qu’il convient de rectifier en composant son portefeuille de manière plus adéquate et plus diversifiée."

La méthode proposée permet d’offrir une réelle valeur ajoutée aux épargnants qui souvent ne sont pas à l'aise avec les questions financières. L’idée est de les aider à acheter des parts des meilleures SCPI.

En effet, sur les presque 180 SCPI qui constituent le marché de la pierre-papier, toutes ne se valent pas et la valeur ajoutée de votre conseiller réside dans sa capacité à trouver pour vous à la fois les SCPI qui correspondent à votre profil patrimonial mais également celles qui, sur le long terme, vous délivreront des rendements récurrents de bonne tenue et se valoriseront régulièrement. Cela est bien évidemment plus facile à dire qu'à faire puisque cet investissement immobilier doit être envisagé sur une période d'au moins huit ans.

Comme tout marché, celui des SCPI évolue, certaines SCPI sont créées tandis que d'autres fusionnent. Si cela correspond à la vie des affaires, il est nécessaire de suivre en permanence l'ensemble des SCPI en lisant notamment les rapports annuels et les bulletins trimestriels rédigés par les sociétés de gestion. Faute de temps, d'envie, ou de compétences adéquates, cela est impossible pour l'immense majorité des épargnants, d'où l'intérêt de se tourner vers des conseillers compétents dont c'est l'unique métier.

Ces hommes et ces femmes doivent également être totalement indépendants et n’être soumis à aucun réseau bancaire ou autre afin de délivrer leurs conseils en dehors de toute pression commerciale. Ils doivent accompagner leurs clients durant toute leur durée de détention des parts de SCPI en leur trouvant le meilleur crédit SCPI si nécessaire et en les aidant à remplir leur déclaration d'impôt.

Un exemple de portefeuille de SCPI efficient

Avec près de 180 SCPI, il est possible de créer une infinité de portefeuilles et le choix de SCPI est immense. Afin de faire du sur-mesure, il importe de réaliser préalablement à toute proposition d'allocation de SCPI un bilan patrimonial personnalisé. Cela ne peut être proposé ici mais certaines allocations couvrent un nombre important de profils patrimoniaux. En voici une proposée par Gabriela Kockova :

Avec le vieillissement de la population européenne, l'immobilier lié à la santé au sens large a le vent en poupe. La société de gestion Euryale Asset Management l'a compris en lançant la SCPI Pierval Santé. Investie en France, en Allemagne et en Irlande, cette SCPI de rendement à capital variable spécialisée a généré depuis sa création un rendement annuel de plus de 5 %. Sa diversification géographique et par type d'actifs (murs de cliniques, d'EHPAD, de centres de dialyse et de radiologie, cabinets médicaux…) en font une référence.

Investie également en Europe, la SCPI Corum XL est la première SCPI à être sortie de la zone euro pour réaliser des investissements immobiliers. Elle a notamment acquis des biens immobiliers au Royaume-Uni et en Pologne et compte poursuivre sa diversification géographique. Corum XL a été créée l'an dernier et est gérée par Corum Asset Management. Son caractère opportuniste lui permet de s'intéresser à tout type d'actifs sans exclusivité aucune. La connaissance approfondie des cycles immobiliers par ses gestionnaires constitue un plus.

Pour compléter ce portefeuille de SCPI efficient, il est opportun de porter son regard sur la SCPI Épargne Pierre. Avec cette SCPI, vous investirez en France même s'il lui est désormais possible de concrétiser des investissements immobiliers à l'étranger en zone euro. Épargne Pierre a réalisé des achats pour ses associés à la fois en région parisienne et sur tout le territoire national. Elle a investi dans des bureaux, des commerces, des entrepôts et des locaux d'activités et fait partie des meilleures SCPI.

Ainsi, s'il ne fallait garder à l'esprit que deux conseils permettant de se constituer un portefeuille de SCPI profitable sur la durée, il s'agirait de ceux-ci :

1. Recourir systématiquement à des hyper-spécialistes de la question.
2. Mixer au moins trois SCPI à la suite d'un bilan patrimonial.

Grâce à ces recommandations de bon sens, vous valoriserez votre épargne pour vous et pour vos proches. C'est bien votre but n'est-ce pas ?

Vous pouvez même devenir rentier en achetant des parts de SCPI, mais pour cela, l’encadrement par un expert de la SCPI, comme la plateforme leader La Centrale des SCPI, est primordial. Entrez-y comme dans une agence immobilière et choisissez sur place les SCPI qui vous plaisent, tout en étant guidé par un professionnel. Au 15 rue Saint Roch, dans le premier arrondissement parisien, vous trouverez sans doute l’épargne immobilière qui vous ressemble. Il est aussi possible de profiter de l’expertise des coachs immobiliers à distance : au 01 44 56 00 23 ou sur www.centraledesscpi.com !

Avertissement
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.
Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.
Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

Avertissement concernant la SCPI Corum XL
Comme tout investissement immobilier, la liquidité de la SCPI CORUM XL est limitée, le capital et les revenus non garantis. Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.
Avant tout investissement, vérifiez qu'il est adapté à la situation patrimoniale de l'épargnant et à ses objectifs d'investissements.